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地产股过去半年数据盘点及未来展望!

澳门金沙网上娱乐 时间:2017-09-13 11:27:16 来源:雪球

过去半年内房股无疑是港股牛市中的明星,大批个股翻倍,龙头中国恒大、融创中国涨了3倍。


地产行业由于其预售与结算收入的错配,市销率是最有效的前瞻指标,本人2月份曾整理“港股和A股地产公司市销率对比”,列出了主流地产公司的一些市销率数据,现在半年过去了,对主要跟踪观察的数据做一个回顾(说明:销售数据大部分来自克而瑞,未经详细考证,17年预计销售属个人拍脑袋,仅供参考):



个人的观察结论(以下都是上述表格跟踪房企的数据):


1、今年3月6日,整个中国的房地产价格已经涨了一遍,房企土地储备价值翻倍,而市场给予内房整体的市销率估值为0.295倍,所以造就了后面的大涨,结果是半年内房整体股价上涨137%,而大涨后按照17年预期销售的市销率也仅为0.447,还是非常低估;


2、A股地产3月6日市销率为0.661,比港股溢价一倍多,所以半年涨幅只有12%,按照17年预期销售的市销率为0.58,相比港股溢价30%,参照A/H溢价指数,目前A股地产与港股地产处于同一起步线上,也很低估。


3、16年的销售房价已上涨,对应14/15年的低价土地,因此龙头房企取得13%左右的净利润率,普通房企10%左右的净利润无压力,17年的销售对应15/16年的土地,整体取得10%的净利润率无压力,按此计算,内房明年结算16年的整体市盈率约6.3倍,后年结算17年销售整体市盈率约4.5倍,A股地产明后年对应市盈率分别为6.8倍和5.8倍,都属于极度低估区间。


4、关于房地产调控,可以因看空中国经济看空房价卖出地产股,但调控卖出地产股未必是合理的选择,调控政策就是龙头房企清理门户的帮凶,没有调控,龙头怎么并购到低价土地?融创怎能买到万达?


看总结数据:



未来展望:


1、房地产行业处于周期顶部区间,销量今年见顶概率很大,但地产始终是中国最大的消费升级需求,中国的城市化还有很大的空间,未来行业的销售额每年在10万亿以上,并逐步增长,大概率5~7年会到15万亿;


2、龙头房企有资金成本,规模优势,管理优势,未来将会持续扩大市场占有率,很多中小房企会逐步退出这个市场,因此龙头房企未来5年还是会持续成长;


3、如果不发生金融危机或极端情况导致的地产销售速冻,内房牛市短期内不会结束,而A股地产也非常低估,最近一周的突然崛起不是偶然,而且只是开始,后面很可能出现内房拉动A股地产持续上涨的局面。


4、明年大概率是房地产销售小年,缩量是必然,但从今年的top20房企的拿地市场占有率看,他们大概率还会整体增长,行业加速出清。


5、个人从年初就不看好房价继续上涨,并卖出投资房产增加股市配置,不看好房价看好地产股,这个分裂还会持续下去。


6、房价崩溃怎么办?如果地产速冻,房价断崖式下跌,地产股会跌,其它行业一样会受到很大影响,引发全面金融危机的概率很大,因此赌国运,以时间换空间,走一步看一部,继续看多地产股!

研究员:李烨

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